Préemption : quels recours pour empêcher la vente ?

🏠 Vendeur ou acquéreur évincé, voici les outils juridiques à votre disposition pour contester une décision de préemption.

Lors d’une transaction immobilière, une collectivité publique peut exercer son droit de préemption pour acquérir un bien en priorité et faire ainsi obstacle à une vente.

🏛️Toutefois, cette décision peut être contestée devant le Tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant sa notification.

Mais en attendant que le Tribunal administratif statue sur la demande d’annulation de la décision, comment empêcher la personne publique de devenir propriétaire du bien 🔒?

L'annulation par le Tribunal administratif et le recours en référé suspension sont des outils juridiques précieux pour protéger vos droits.

📌Voici les motifs et les conséquences d'une annulation de la décision de préemption (1.). Nous verrons également l'intérêt du recours en référé suspension (2.), afin d’empêcher la régularisation de la vente par la personne publique. 

1)    LE RECOURS EN ANNULATION CONTRE LA DÉCISION DE PRÉEMPTION : 🏛️⚖️

• Motifs d’annulation 🔍 :

📜La décision de préemption sera annulée par le Tribunal administratif si elle est jugée illégale, en raison notamment de :

-          L’incompétence de l’auteur de l’acte : ⚖️🚫

Il est courant qu'une décision de préemption résulte de délégations successives, tant entre collectivités qu'au sein de la collectivité détentrice du droit de préemption. Une délégation irrégulière entraîne l’annulation de la décision de préemption (CE, 2 mars 2011, n°315880).

-          L’absence de motivation de la décision : 📝❌

Selon l’article L210-1 du code de l’urbanisme : « Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. ». La jurisprudence exige que la décision fasse apparaître « la nature » du projet d’intérêt général poursuivi (CE, 7 mars 2008, n° 288371 ; CE, 1er mars 2023, n°462648).

-          L’absence d’un projet d’intérêt général réel, à la date de la décision : 📅🏗️

La collectivité doit justifier, à la date à laquelle elle exerce le droit de préemption, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme (CE, 15 juillet 2020, n°432325), même si les caractéristiques précises du projet ne sont pas encore définies (CE, 7 mars 2008, n° 288371 précité).

-          Un détournement de pouvoir : Si la préemption est utilisée à d’autres fins que l’intérêt général (ex. : favoriser un tiers).💰⚖️

• Conséquences d’une annulation ✅ :

L'annulation d'une décision de préemption par le Tribunal administratif produit plusieurs effets juridiques et pratiques :

o   Disparition rétroactive de la décision : La préemption est considérée comme n'ayant jamais existé. La collectivité perd donc son droit d’acquérir le bien.📜✖️

o   Conclusion de la vente avec l’acquéreur initial : Le propriétaire peut alors conclure la vente avec l’acquéreur initial. 📜🏡

o  Impact sur l'aménagement urbain : L'annulation peut perturber les projets de la collectivité si le bien devait servir à un projet public. 🏗️❌

⚠️ Attention ! Si le bien a déjà été acquis par la collectivité avant que le Tribunal administratif ne statue sur l’annulation, voici les conséquences :

o   Rétrocession du bien à son propriétaire initial, ou à défaut, à l’acquéreur évincé (art. L213-11-1 du code de l’urbanisme) 🔄🏡

o  Possibilité de dommages et intérêts : Le vendeur ou l'acquéreur évincé peut demander une indemnité en cas de préjudice financier. 💶⚖️

2)    L'INTÉRÊT DU RECOURS EN RÉFÉRÉ SUSPENSION :

⏱️Le référé suspension permet d'obtenir rapidement la suspension de la décision de préemption en attendant que le juge administratif statue sur son annulation.

L'acquéreur évincé bénéficie d'une présomption d'urgence à en demander la suspension (CE Sect. 13 novembre 2002, n°248851 ; CE 29 juin 2020, n°435502). 🌟

Les avantages du référé sont nombreux :

o  Effet rapide : Le juge des référés peut suspendre la décision en quelques semaines seulement. ⏱️

o  Empêche la vente : Tant que la suspension est en vigueur, la collectivité ne peut pas acquérir le bien. 🛑🏢

o   Facilite l'annulation définitive : En cas d'illégalité manifeste, une suspension renforce les chances d'annulation de la préemption. 🏛️

Conclusion 🎯

La contestation d’une préemption urbaine repose sur une analyse rigoureuse de la légalité de la décision. Un recours gracieux peut suffire, mais en cas de refus, la voie contentieuse reste une solution efficace.

Nous restons à votre disposition pour maximiser vos chances de succès. 👨‍⚖️✨

Mylène TUPIGNY